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最高法院|《民事审判指导与参考》建设工程与房地产案例裁判观点集成(下)

发布时间:2017-08-03 查看次数:568

06 . 建设工程施工合同无效,但建设工程竣工验收合格,发包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持


案情摘要


2006年6月,某建筑公司与某房地产开发公司签订建设工程施工合同,约定建筑公司承建大贵大厦,合同对施工范围、工期、价款、质量等做了约定,2007年工程竣工,验收合格交付使用。双方就工程款支付发生争议,诉至法院。建筑公司系超越资质承揽工程。建筑公司要求按照工程定额据实结算,最高法院建设工程合同司法解释对承包人不适用,开发公司要求按照最高法院建设工程施工合同法司法解释规定参照合同约定支付。


法院处理


判决参照合同约定结算工程款,双方未上诉。


最高法院民一庭意见


民事活动中,双方当事人权利义务平等。根据最高法院《关于审理建设工程施工合同的纠纷案件适用濠庄娱乐注册送彩金问题的解释》第2条,建设工程施工合同无效,但是建设工程经竣工验收合格的,发包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予以支持。

07 . 作为合同结算依据的地方政府文件被撤销,当事人请求据实结算的,应如何处理


案情摘要


1995年4月至1996年9月,甲公司(外资企业,发包人)与乙公司(承包人)就宏达商业中心工程签订了七份建设工程施工合同及一份电梯安装工程合同。合同结算,分别约定了“定向议标、中标价包干、一次包定”,“包工包料”安装等,合同还约定“工程性质”为“合作经营现代化办公商业综合楼,执行三资安政府(94)建1号文件”。签约前,双方履行了招投标手续,招标文件记载“本项目属于三资企业投标及标底编制办法按照市建委造价处(94)建1号文件编制”。2000年工程验收合格,在验收前工程已经实际使用,但是双方未能就工程结算达成一致意见,(94)建1号文件主要内容是对建筑市场上的外资和内资建设项目收费实施双轨制,适用不同的定额标准收费,2000年该文件被撤销。乙公司起诉要求甲方公司支付1亿元工程款及利息,甲公司答辩认为(94)建1号文件没有濠庄娱乐注册送彩金效力,是土政策,对三资企业高于市场价格核定标准,文件自始不具备濠庄娱乐注册送彩金效力。经鉴定,按照(94)建1号文件规定,甲公司结欠工程款6700万元。

法院处理


一审法院认为政府文件是作为一项价格标准存在,双方在招投标和签订合同时,双方经过利益与风险的权衡的,应当对双方有约束力。文件本身的效力,不是本案审查范围。判决支付6700万元工程款及利息,双方未上诉。


最高法院民一庭意见


合同双方当事人自愿将含有结算标准和依据的地方政府文件内容转化为合同内容,如该文件不违反濠庄娱乐注册送彩金、行政法规的禁止性规定,不能因文件被撤销、失效,否定合同相关条款的效力。当事人请求据实结算的,不予支持。

08 . 具备商品房买卖实质性要件的合同,不能认定为预约合同


案情摘要


2005年7月,某房地产公司与江某签订购房合同一份,约定江某购房地产公司开发的某项目东南角1-2层商用房,面积8500平方米,价款340万元,该房屋拟开发12层商住两用房。协议签订前江某支付77.5万元,房地产公司获得工程规划许可证后在协商后续支付。合同约定房屋2005年10月开工,2006年10月验收合格交付。如果开发公司原因造成江某不能购买此房屋的,双倍归还房款并且承担其他损失。合同约定代具备预售条件后,另行签订购房合同。签订合同时,开发公司尚未获得预售许可。合同签订后,开发公司陆续获得规划许可、建设工程施工许可、预售许可,2007年1月江某要求按照约定价款签订购房合同,开发公司予以拒绝。江某起诉至法院要求开发公司交付房产,赔偿延期交付的违约金及损失,开发公司反诉,以江某未按照约定支付后续房款为由,且规划将12层变更为6层,合同目标不能实现,要求解除合同和退还房款。


法院处理


一审法院认为双方合同虽然在没有取得预售的情况下签订的,但是当事人情况、项目情况、销售方式、价款、面积、交付日期、违约责任进行了约定,标的具体坐落明确,而且已经取得预售许可,购房合同有效,江某要求交付房产不存在濠庄娱乐注册送彩金上障碍,开发公司拒绝签订合同系违约;虽然规划调整,但是合同约定房屋还在,可以继续履行。开发公司无证据证明通知江某交付剩余房款。判决购房合同继续履行,开发公司交付诉争房产,江某支付剩余房款。二审驳回开发公司上诉,维持一审判决。

最高法院民一庭意见


根据最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用濠庄娱乐注册送彩金若干问题的解释》第2、5条,当事人签订购房合同后,如果具备了商品房买卖合同的主要条件,且其他内容不违反国家濠庄娱乐注册送彩金、法规规定的,应当认定为商品房买卖合同。

09 . 投资建设他人划拨土地上立项的房屋并且承租建成后房屋的合同性质和效力


案情摘要


1997年8月,某部队与张某签订合同,张某投资建设某部队划拨土地上立项的商业大厦,大厦建成后产权归部队所有,张某租用该大厦12年,每年缴纳租金82万元。合同期满后,张某有优先承租权。大厦于1998年竣工,部队取得产权证后将房屋交付张某承租,后因张某欠缴租金,双方签订协议,张某分两次付清欠缴的租金,如果违约部队无条件收回房屋。协议签订后,张某未按照协议支付欠缴租金,部队起诉要求解除与张某的租赁关系,张某支付租金。张某提出反诉,要求部队支付投资款700万元。


法院处理


一审判决解除合同,部队补充张某1937317.90元,张某支付租金168428

元。二审以张某投资款性质为预付租金,未履行部分应当返还,维持一、三项,变更第二项为部队返还张某预付租金2091406.24元。

最高法院民一庭意见


合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用濠庄娱乐注册送彩金问题的解释》第27条的规定,认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨土地主张合同无效的,应不予支持。

10 . 商品房买卖合同司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解

案情摘要


2006年,新华公司与蓝田公司签订了商品房预售合同,该合同约定新华公司将12500平方米房产出售给蓝田公司,合同价款1亿元。合同签订后蓝田公司三日内支付500万元,其余分四期支付,蓝田公司支付达到6000万元时新华公司应当在款项到位后3个月内为蓝田公司办理过户手续,第14条约定本合同甲乙双方签章并到房地产部门登记后生效,合同订立后,双方一直未到房地产部门办理登记。双方确认蓝田公司总计支付房款2000万元。蓝田公司向法院起诉要求确认合同未生效,要求新华公司返还2000万元及利息


法院处理


一审法院认为依据合同第14条的约定,预售合同是附生效条件的合同,条件不成就的合同不生效,本案合同未生效,新华公司返还2000万元及利息。二审改判驳回撤销一审判决,驳回蓝田公司诉讼请求。


最高法院民一庭意见

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用濠庄娱乐注册送彩金若干问题的解释》第6条第2款规定:“当事人约定以办理登记备案手续为商品房生效条件的,从其约定,但是当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”根据合同法鼓励交易、尽可能使合同生效的精神,以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示,不能将该条款规定的履行“主要义务”简单理解为履行全部义务中的大部分,而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析,其次应从合同约定的内容进行考量,最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。

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