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最高法院|《民事审判指导与参考》建设工程与房地产案例裁判观点集成(上)

发布时间:2017-08-03 查看次数:512

01 . 应当按照合同约定的内容、方式结算工程款


案情摘要


2002年,甲公司与乙公司签订了建设工程施工合同,约定甲公司为乙公司城建新发大厦,施工范围框架18层,包括土建、水、电、暖、卫、电气工程,包工包料,施工面积20000平方米,工程总价款暂定1900万元。合同约定建筑材料涨跌幅在市场平均价格20%以内的不调整,图纸范围内的涉及变更可调工程价,但是幅度不超过200万元。合同还约定工程款支付进度,约定逾期竣工按每日2000元支付违约金。合同签订后,甲方施工,将部分项目分包,同时由于施工设计图纸与双方签订图纸不一致,调整为按照施工设计图纸施工,增加两层,对支撑部分进行调整,调整造价280万元。2003年5月1日,该工程经甲公司、乙公司及设计单位、监理单位、规划单位验收合同。甲方于2003年5月2日向乙公司申报了工程结算报告,造价为2500万元。乙不予答复,甲于2003年8月2日出函,要求乙自收到函件后28日内予以回复,否则认为认可结算报告,乙收发室签署文件并加盖了公章。乙支付了1900万元。甲诉至法院要求乙支付600万元工程款及利息。乙答辩要求甲按照合同约定支付逾期竣工的违约金,且甲方结算中存在大量不实材料,要求审计。


法院处理


一审法院认为乙公司签署甲公司函件,认可28日内不回复视为同意结算报告,工程款总额为2500万元,判决乙公司支付工程款600万元及利息和违约金的诉讼请求。乙公司要求甲公司支付逾期竣工违约金属于反诉,未提出反诉的,不予支持。双方未上诉。


最高法院民一庭意见


合同约定固定总价方式结算工程款,应当按照合同约定的不同风险范围,可以或者不能调整工程价款。因设计变更导致超出合同约定风险范围内的工程量或者质量标准变化,应按照司法解释规定据实结算,当事人另有约定的除外。发包人未在合同约定的审定期限审价,视为认可施工人的报价;合同约定,既可以体现在施工合同中,也可以在履约甚至结算阶段做出。

02 . 财政评审中心做出的审核结论原则上不能作为工程结算依据


案情摘要


2003年,甲方公司经招投标承建某隧洞工程,与乙开发公司签订建设工程施工合同,对造价、支付、违约责任等做了约定。2006年4月工程验收合格,甲公司核算工程总价1800万元,乙公司已经支付1450万元,尚欠350万元。监理公司出具复核意见认定工程总价1730万元,发包人工程代表审核大部分均予以确认,工程调整为1700万元。因乙方不予支付工程款,甲方提出诉讼,要求支付300万元及利息。乙方辩称根据财政部《关于加强项目预(结)算竣工决算审查工作的通知》,本案须经市财政评审中心审核,应当以审核结论为准。市财政评审中心审核情况为送审1800万元,审核结论1500万元


法院处理


一审支持乙公司的辩称,判决支付50万元及利息,二审依法改判乙公司支付250万元及利息。


最高法院民一庭意见


财政部门对财政投资资金的评定审核,是国家对建设单位基本建设资金的管理监督,不影响建设单位与承建单位之间签订的合同效力及履行。但是建设合同中明确约定财政部门对财政投资的审核结论作为结算依据的,审核结论应当作为结算的依据。

03 . 房地产公司预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应民事责任


案情摘要


1999年8月,李某与开发公司签订一份预售合同,约定李某购买商品房一套,房价183万元,交房日期为2001年5月,但是未就管道铺设进行约定。合同签订后李某按约定支付了全部房款。2001年1月,开发公司通知李某,房屋中有管道通过,装修进行了局部处理,不影响使用和美观。李某接函后表示反对并要求拆除。后开发公司交付了房产。2002年3月李某起诉要求拆除,但是该管道为公用,法院驳回了李某诉请。2002年11月李某起诉要求开发公司支付违约金86000元,并对房屋贬值进行赔偿。


法院处理


一审法院酌定开发公司赔偿34500元。双方未上诉。


最高法院民一庭意见


虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容,但是根据合同法第42条第2款,订立合同中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任。房地产公司由此应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额,可考虑房地产公司应告知而未告知,导致李某多支出的交易费用或者给李某造成的损失部分确定。

04 . 没有完成投资开发总额25%以上,是否影响合同效力


案情摘要


甲方与乙公司签订转让国有土地使用权的合同,约定甲公司向乙公司转让土地面积500亩,转让价款1亿元,合同对双方责任等进行了约定。合同约定乙方分五期支付,每支付2000万元,甲方将相应面积土地过户给乙方。乙方支付了首期2000万元后,因甲方未将相应土地过户给乙方,乙方诉至法院,要求甲方继续履行合同。


法院处理


一审法院认为甲方转让土地使用权时,甲方未达到城市房地产管理法第38条规定的25%的投资条件,合同无效。二审改判合同有效,甲方继续履行合同。


最高法院民一庭意见


土地使用权转让合同的转让方没有达到“完成开发投资总额的百分之二十五以上”,对于成片开发土地,转让方没有“完成工业用地或者其他建设用地条件”的,不影响土地使用权转让合同效力。

05 . 未完工程承包人是否可以主张优先受偿工程款


案情摘要


2006年,甲方公司与乙方签订建设工程施工合同,约定甲方公司承建乙公司宏伟大厦,合同概算为3000万元,甲方垫资1000万元后乙公司按照进度支付工程款。合同签订后,甲公司进场施工,按约定垫付工程款,但自开工到主体竣工,乙公司未支付任何工程款。甲公司在索要工程款无果情况下,于2007年5月4日停工,向法院起诉要求解除建设施工合同,乙方公司支付工程款和承担相应违约责任,并且要求主张工程款优先受偿权。乙公司提出工程有质量问题,且未完工,不享受优先受偿权。经鉴定,工程虽有质量通病,但是经适当整改后可达到合同要求,可以继续施工。


法院处理


一审认定乙公司未按照约定支付工程款违约,解除合同,乙公司支付工程款及承担违约责任,但是工程未竣工,且有质量问题,驳回要求工程款优先受偿权的请求。二审支持甲公司要求工程款优先受偿权的请求。
最高法院民一庭意见


合同法第286条是濠庄娱乐注册送彩金赋予承包人工程款优先受偿权的权利。从条文表述分析,没有要求承包人授权受偿权以工程完成并且竣工验收为先决条件,在合同解除的情况下,承包人也对未完工程享有优先受偿的权利。

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